Lorsqu’une entreprise verse un loyer depuis plusieurs années, la question finit souvent par se poser : pourquoi continuer à louer alors que l’entreprise pourrait acheter ses propres locaux ?
L’idée peut être pertinente. Mais une seconde question apparaît immédiatement : faut-il faire acheter les murs directement par la société d’exploitation ou créer une société civile immobilière (SCI) qui achètera les locaux pour les louer à l’entreprise ?
Derrière ce choix se cachent des enjeux très différents : financement, fiscalité, protection du patrimoine, trésorerie mais également facilité de revente de l’entreprise à terme.
Et ce dernier point est souvent sous-estimé.
Le bon montage n’est donc pas nécessairement celui qui semble fiscalement le plus avantageux aujourd’hui. Il faut aussi se demander ce que deviendront les murs dans dix ou vingt ans, lorsque vous souhaiterez éventuellement céder votre activité.
Deux façons d’acheter ses locaux professionnels
Le premier schéma consiste à faire acheter directement les locaux par la société qui exploite l’activité.
Les bureaux, l’atelier, l’entrepôt ou le local commercial entrent alors à l’actif de l’entreprise. Celle-ci rembourse l’emprunt et utilise directement le bien.
La seconde possibilité consiste à créer ou utiliser une SCI distincte.
La SCI achète les locaux puis les loue à la société d’exploitation, qui lui verse un loyer.
| Société d’exploitation | SCI distincte | |
|---|---|---|
| Propriétaire des murs | Société exerçant l’activité | SCI |
| Utilisateur des locaux | Société d’exploitation | Société d’exploitation locataire |
| Financement de l’acquisition | Société d’exploitation | SCI |
| Paiement d’un loyer | Non | Oui |
| Immobilier séparé de l’activité | Non | Oui |
| Possibilité de vendre l’activité tout en conservant les murs | Plus complexe | Naturellement possible |
| Gestion administrative | Plus simple | Une société supplémentaire à gérer |
Aucune solution n’est systématiquement meilleure.
Mais elles ne répondent pas aux mêmes objectifs.
Acheter les murs dans la société d’exploitation : la solution la plus simple
L’achat direct par la société d’exploitation présente un avantage évident : la simplicité.
L’entreprise achète le bien qu’elle utilise, souscrit l’emprunt et inscrit l’immeuble à son bilan.
Si elle dispose déjà d’une trésorerie importante, celle-ci peut notamment servir à financer l’apport demandé par la banque sans obliger le dirigeant à mobiliser personnellement de nouveaux capitaux.
La société peut également amortir la construction lorsqu’elle relève de l’impôt sur les sociétés. Le terrain, en revanche, n’est pas amortissable.
Cette solution peut donc être parfaitement cohérente lorsque les locaux constituent véritablement un outil durable de l’exploitation.
C’est notamment le cas lorsqu’un bâtiment est très spécifique à l’activité, difficilement dissociable de celle-ci ou lorsque le dirigeant n’envisage pas particulièrement de conserver les murs après la vente de son entreprise.
Mais cette simplicité a une contrepartie importante : l’immobilier et l’activité deviennent indissociables dans le patrimoine de la société.
Et cela peut devenir un problème le jour où l’entreprise doit être vendue.
Des murs dans la société peuvent rendre l’entreprise plus difficile à vendre
C’est probablement l’un des arguments les plus importants à intégrer dès l’acquisition.
Lorsqu’un acquéreur rachète les titres d’une société propriétaire de ses locaux, il ne rachète pas uniquement l’activité.
Il rachète également l’immobilier détenu par cette société.
La valeur des murs vient donc mécaniquement augmenter le montant de l’investissement nécessaire pour reprendre l’entreprise.
Le problème peut se présenter de deux manières.
Le repreneur ne dispose pas du financement suffisant
Prenons une entreprise dont l’activité vaut 1 500 000 €.
Elle détient également des locaux professionnels d’une valeur de 1 000 000 €.
À structure financière identique et en simplifiant volontairement le raisonnement, l’acquéreur des titres devra donc financer un investissement dont la valeur économique totale approche 2 500 000 €.
Il pouvait être capable de financer une entreprise à 1 500 000 €.
Il ne sera pas nécessairement capable de financer en plus 1 000 000 € d’immobilier.
La présence des murs réduit alors mécaniquement le nombre d’acquéreurs potentiels.
Le repreneur ne souhaite tout simplement pas acheter d’immobilier
C’est un cas encore plus intéressant.
Imaginons une clinique vétérinaire propriétaire de ses murs.
La clinique est valorisée 1 500 000 € sur la base de sa rentabilité économique, après prise en compte d’un loyer de marché.
Les locaux valent 1 000 000 €.
Un groupe ou un fonds d’investissement spécialisé dans la consolidation de cliniques vétérinaires souhaite reprendre l’activité.
Son objectif consiste à acquérir plusieurs établissements, investir dans les équipes, le matériel, les outils numériques et éventuellement réaliser de nouvelles acquisitions.
Son modèle économique n’est pas nécessairement d’investir une partie importante de ses capitaux dans l’immobilier.
Même s’il dispose financièrement des 1 000 000 € supplémentaires nécessaires à l’achat des murs, il peut tout simplement ne pas vouloir les investir dans ce type d’actif.
Pour lui, acheter l’activité pour 1 500 000 € et verser ensuite un loyer peut être beaucoup plus cohérent que mobiliser 2 500 000 € sur la même opération.
Dans cette situation, le problème n’est pas la valeur de l’immeuble.
Le problème est sa liquidité dans le cadre de la cession de l’entreprise.
Un actif immobilier peut avoir une excellente valeur patrimoniale tout en compliquant considérablement la vente de l’activité qui le détient.
C’est une distinction importante.
L’immobilier ne diminue pas nécessairement la valeur globale du patrimoine du dirigeant. Mais sa présence dans la société d’exploitation peut réduire le nombre d’acquéreurs, compliquer leur financement ou les obliger à réaliser une opération qui ne correspond pas à leur stratégie.
Une SCI permet de dissocier naturellement l’entreprise et les murs
C’est précisément l’un des principaux intérêts d’une SCI.
La société d’exploitation exerce son activité.
La SCI détient les locaux.
L’entreprise verse un loyer à la SCI.
Le jour où le dirigeant souhaite céder son entreprise, il peut vendre les titres de la société d’exploitation tout en conservant les parts de la SCI.
Le repreneur devient alors locataire des murs.
Reprenons notre clinique vétérinaire.
Si l’activité est valorisée 1 500 000 € et l’immeuble 1 000 000 €, le fonds peut acquérir uniquement la clinique pour 1 500 000 €.
Le dirigeant conserve l’immeuble au travers de sa SCI et continue à percevoir les loyers versés par la clinique après la cession.
Cela permet de transformer progressivement une partie du patrimoine entrepreneurial en patrimoine immobilier générateur de revenus.
Ce schéma peut être particulièrement intéressant lorsque le dirigeant approche d’une transmission ou souhaite conserver une source de revenus après la vente de son activité.
Il peut également faciliter la transaction puisque le prix d’acquisition demandé au repreneur reste concentré sur l’activité qu’il souhaite réellement acquérir.
La SCI permet également d’organiser différemment le patrimoine familial
La SCI ne présente pas uniquement un intérêt lors de la cession.
Elle peut également faciliter l’organisation du patrimoine du dirigeant.
Les associés de la SCI ne sont pas obligatoirement les mêmes que ceux de la société d’exploitation.
Le dirigeant peut notamment envisager, selon sa situation et ses objectifs, d’associer progressivement son conjoint ou ses enfants à la structure immobilière.
La propriété de l’entreprise et celle des murs peuvent ainsi suivre des trajectoires différentes.
Un enfant peut par exemple reprendre l’activité tandis que plusieurs membres de la famille restent associés de la SCI.
À l’inverse, l’entreprise peut être vendue à un tiers alors que la famille conserve l’immobilier.
La SCI constitue donc souvent un outil intéressant pour dissocier le patrimoine professionnel du patrimoine immobilier à long terme.
Cette séparation juridique doit toutefois rester réelle. Il convient notamment de porter une attention particulière aux garanties demandées par la banque et aux éventuelles sûretés consenties par la SCI pour garantir les dettes de l’exploitation.
Mais la SCI doit elle aussi être financée
Créer une SCI ne résout pas automatiquement la question du financement.
La banque demandera généralement un apport et étudiera la capacité de la SCI à rembourser son emprunt grâce aux loyers versés par la société d’exploitation.
Il faut alors regarder très précisément où se trouve l’argent permettant de financer l’apport.
Si le dirigeant dispose personnellement des fonds nécessaires, la question est relativement simple.
Mais si la trésorerie se trouve dans la société d’exploitation, il ne suffit pas de la transférer vers la SCI.
Une distribution au dirigeant peut entraîner une fiscalité personnelle.
Selon l’organisation du groupe, d’autres solutions peuvent éventuellement être étudiées.
Ce point est souvent déterminant.
Une opération immobilière pertinente sur le papier peut devenir beaucoup moins attractive lorsque l’on intègre le coût réel nécessaire pour apporter les capitaux à la SCI.
Le loyer doit également permettre à la SCI de supporter son crédit
Dans le schéma SCI, le loyer payé par la société d’exploitation constitue généralement la principale ressource permettant de rembourser l’emprunt.
Il faut donc réaliser un véritable prévisionnel immobilier.
Le calcul ne doit pas se limiter à vérifier que :
loyer annuel ≈ remboursements annuels du crédit.
Il faut également intégrer notamment :
- les intérêts d’emprunt ;
- le remboursement du capital ;
- les charges non récupérables ;
- la taxe foncière selon les dispositions du bail ;
- les travaux futurs ;
- les frais de fonctionnement de la SCI ;
- la vacance éventuelle ;
- et surtout la fiscalité.
C’est précisément à ce stade que se pose la question du choix entre SCI à l’IR et SCI à l’IS.
SCI à l’IR ou SCI à l’IS : un deuxième arbitrage
Une fois décidé que l’immobilier sera détenu séparément de l’exploitation, reste à déterminer le régime fiscal de la SCI.
Il s’agit d’un choix suffisamment important pour ne pas être résumé en quelques lignes.
À l’IR, les associés personnes physiques sont en principe imposés sur leur quote-part de résultat foncier, y compris lorsque la trésorerie reste dans la SCI. Les intérêts d’emprunt peuvent être déductibles sous certaines conditions, mais le remboursement du capital de l’emprunt ne constitue pas une charge fiscalement déductible.
Dans une SCI à l’IS, la construction peut notamment faire l’objet d’un amortissement, ce qui peut réduire le résultat fiscal pendant la période de remboursement du crédit.
Cette différence peut avoir un impact considérable sur la trésorerie nécessaire au financement du projet.
Dans certaines opérations fortement financées par emprunt, la SCI à l’IS peut rendre possible un investissement qui serait beaucoup plus difficile à supporter à l’IR.
À l’inverse, la fiscalité applicable lors de la revente de l’immeuble doit également être prise en compte dès l’origine.
À lire également : « SCI à l’IR ou à l’IS : comment choisir le bon régime fiscal ? »
Le choix entre SCI à l’IR et SCI à l’IS doit donc intervenir après la première question : faut-il ou non séparer l’immobilier de la société d’exploitation ?
Ce sont deux décisions différentes.
Le loyer entre la SCI et l’entreprise doit rester cohérent
Lorsque le dirigeant contrôle à la fois la SCI et la société d’exploitation, il peut être tentant de fixer le loyer en fonction des besoins de remboursement de l’emprunt immobilier.
Ce raisonnement doit être évité.
Le loyer doit rester cohérent avec la valeur locative réelle du marché.
Un crédit élevé ou une durée d’emprunt courte ne permettent pas de justifier artificiellement un loyer excessif facturé à la société d’exploitation.
Il faut donc distinguer :
ce que la SCI aurait besoin d’encaisser pour équilibrer son financement
et
le loyer que les locaux justifient économiquement.
Si les deux montants sont trop éloignés, c’est éventuellement le plan de financement qu’il faut revoir.
Le bail doit également être correctement formalisé et préciser notamment la répartition des charges, travaux, taxes et obligations des parties.
La TVA doit être analysée séparément
La location nue de locaux professionnels obéit également à des règles spécifiques en matière de TVA.
Selon la nature des locaux et l’activité du locataire, une option pour la TVA peut notamment être envisagée.
Cette décision peut avoir un impact sur la récupération de la TVA grevant l’acquisition, certains travaux et les dépenses supportées par le propriétaire.
Elle ne dépend pas directement du choix entre SCI à l’IR ou à l’IS.
C’est donc encore un arbitrage distinct à intégrer lors du montage de l’opération.
Acheter dans la société d’exploitation n’est pas forcément une mauvaise décision
L’objectif n’est pas de conclure que les locaux doivent systématiquement être détenus dans une SCI.
Dans certaines situations, l’achat direct par la société d’exploitation reste parfaitement cohérent.
Cela peut être le cas lorsque :
- l’entreprise dispose d’une trésorerie importante qu’elle souhaite investir ;
- le bâtiment est très spécifique à l’activité ;
- la société est destinée à conserver durablement les locaux ;
- le dirigeant ne souhaite pas développer un patrimoine immobilier personnel séparé ;
- la création d’une seconde structure complexifierait inutilement l’organisation ;
- ou encore lorsque les caractéristiques de l’opération rendent le financement direct nettement plus simple.
La SCI n’est donc pas une règle.
Elle est un outil.
Et comme tout outil, elle doit répondre à un objectif précis.
Il faut réfléchir à la revente avant même d’acheter
C’est probablement le principal enseignement.
Un investissement immobilier professionnel est généralement réalisé sur quinze, vingt ou vingt-cinq ans.
Il est donc dangereux de raisonner uniquement en fonction de la situation actuelle.
Avant l’acquisition, le dirigeant devrait déjà se poser plusieurs questions :
- Est-ce que je souhaite conserver les murs si je vends mon entreprise ?
- Quel type d’acquéreur pourrait reprendre mon activité demain ?
- Cet acquéreur souhaitera-t-il réellement acheter l’immobilier ?
- L’ajout des murs au prix de l’entreprise risque-t-il de réduire le nombre de repreneurs capables de financer l’opération ?
- Où se trouve aujourd’hui la trésorerie permettant de constituer l’apport ?
- La SCI pourra-t-elle réellement supporter le crédit après impôts et charges ?
- Quelle sera la fiscalité si l’immeuble est revendu dans dix, vingt ou trente ans ?
- Souhaitons-nous transmettre l’activité et l’immobilier aux mêmes personnes ?
Ces questions permettent généralement de faire apparaître assez rapidement le schéma le plus cohérent.
Notre recommandation
Lorsque le dirigeant envisage de construire un patrimoine immobilier qu’il souhaite pouvoir conserver indépendamment de son entreprise, la détention des locaux dans une SCI mérite sérieusement d’être étudiée.
L’un de ses principaux avantages n’est d’ailleurs pas uniquement fiscal.
Il est stratégique.
Séparer les murs de l’exploitation permet de conserver davantage de liberté le jour où l’activité est vendue.
Un repreneur peut ainsi acheter l’entreprise sans devoir financer simultanément un actif immobilier qui ne correspond pas nécessairement à son projet.
À l’inverse, l’achat des locaux directement par la société d’exploitation peut parfaitement se justifier lorsque l’immobilier constitue un outil indissociable et durable de l’activité ou lorsque cette organisation répond mieux aux contraintes financières du projet.
Enfin, lorsque le choix d’une SCI est retenu, il reste à arbitrer entre IR et IS.
Ce second choix mérite une simulation complète intégrant la période de remboursement du crédit mais également la revente du bien et la récupération des capitaux à terme.
Ce que nous recommandons chez ACCOUNTEO : avant d’acheter des locaux professionnels, nous comparons généralement trois hypothèses : achat par la société d’exploitation, SCI à l’IR et SCI à l’IS. L’analyse doit intégrer le financement, la fiscalité, la trésorerie annuelle et le scénario de sortie. Le meilleur montage n’est pas nécessairement celui qui économise le plus d’impôt la première année, mais celui qui reste cohérent pendant toute la durée de l’investissement.
Le cabinet ACCOUNTEO peut vous accompagner dans cette analyse et dans la simulation des différents scénarios, en coordination avec le notaire chargé de l’acquisition.