Qu'est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier naît lorsque les charges déductibles d'un bien loué nu excèdent les revenus fonciers perçus. Il est encadré par l'article 156 du Code général des impôts (CGI).
Il existe deux catégories de charges déductibles :
- Les charges financières (intérêts d'emprunt et frais d'assurance de prêt) : déductibles uniquement des revenus fonciers, sans possibilité d'imputation sur le revenu global.
- Les charges non financières (travaux d'entretien, réparation, amélioration, taxe foncière, frais de gestion, primes d'assurance PNO…) : déductibles des revenus fonciers, et pour leur fraction excédentaire, imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
Point clé : Seul le déficit issu des charges non financières est imputable sur le revenu global. Le déficit généré par les intérêts d'emprunt reste cantonné aux revenus fonciers des 10 années suivantes.
Le plafond de 10 700 € : règles et exception
La règle générale limite l'imputation sur le revenu global à 10 700 € de déficit foncier par an. L'excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Exception en faveur de la rénovation énergétique : Pour les travaux permettant de faire passer un logement de la classe énergétique E, F ou G à la classe A, B, C ou D, le plafond est porté à 21 400 € pour les dépenses engagées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 (à vérifier pour la prolongation éventuelle en 2026 sur legifrance.gouv.fr).
Quels travaux sont déductibles ?
Tous les travaux ne se valent pas fiscalement. Le BOFiP (BOI-RFPI-BASE-20-30) distingue trois catégories :
Déductibles : travaux d'entretien et de réparation (remise en état de la toiture, remplacement d'une chaudière, ravalement de façade sans modification), travaux d'amélioration sur locaux d'habitation (installation d'un double vitrage, d'un système de chauffage performant).
Non déductibles : travaux de construction, reconstruction ou agrandissement. Ces dépenses constituent des charges non déductibles et viennent augmenter la valeur d'acquisition du bien pour le calcul de la plus-value.
Condition de maintien à la location
Pour bénéficier de l'imputation du déficit sur le revenu global, le bien doit rester loué nu jusqu'au 31 décembre de la 3ème année suivant l'imputation. Si vous vendez ou occupez le bien avant ce délai, le déficit imputé est remis en cause et vous devrez régulariser votre imposition.
Stratégie : concentrer les travaux sur une ou deux années
Pour maximiser l'effet fiscal, il est souvent préférable de concentrer les travaux importants sur une ou deux années fiscales plutôt que de les étaler. Cela permet :
- D'atteindre ou de dépasser le plafond de 10 700 € sur une seule année
- De créer un stock de déficit reportable sur les revenus fonciers des années suivantes
- D'optimiser la tranche marginale d'imposition, notamment pour les contribuables fortement imposés
Un propriétaire dans la tranche à 41 % + 17,2 % de prélèvements sociaux peut ainsi économiser jusqu'à 58,2 % du montant des travaux déductibles. Un accompagnement par les experts-comptables d'ACCOUNTEO permet d'optimiser le calendrier des travaux, de sécuriser les déductions et d'adapter la stratégie à votre situation fiscale globale.
Déficit foncier et SCI à l'IR
Les règles exposées ci-dessus s'appliquent également aux associés de SCI soumises à l'impôt sur le revenu, au prorata de leur quote-part dans la société. En revanche, une SCI ayant opté pour l'IS ne peut pas générer de déficit foncier imputable sur le revenu global des associés.
À retenir — Le déficit foncier est un levier fiscal efficace pour les propriétaires bailleurs sous le régime réel. La fraction imputable sur le revenu global est plafonnée à 10 700 € (ou 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique). Pour en bénéficier, le bien doit rester loué nu pendant 3 ans après imputation. Les règles d'éligibilité des travaux et le calendrier d'imputation ont un impact direct sur le rendement de votre investissement — les experts-comptables d'ACCOUNTEO vous accompagnent pour faire les bons choix et maximiser votre optimisation fiscale. Sources : article 156 CGI, BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-30.